不動產經紀的廣告規範與行銷做法

不動產經紀屬於法規型差異,而且是本站列出的行業裡罰鍰金額最明確的一個:違反廣告相關規定可處新臺幣 6 萬元以上、30 萬元以下罰鍰,並限期改正。

三條直接影響網路行銷的規定

條文出自「不動產經紀業管理條例」,原文連結在本頁最下方。

社群與通訊軟體發物件,算廣告嗎

條文用的是「刊登廣告及銷售」,並未列舉載體。廣告的一般理解是對不特定人傳達訊息——公開的社群貼文、開放的群組、對外的官網,都比較接近這個定義;一對一傳給特定客戶則性質不同。

但界線不是我們能認定的。實務上保守的做法是:只要是公開發布的物件訊息,就按廣告的標準處理——內容與事實相符、註明經紀業名稱、走內部的廣告稿簽章流程。實際認定請以主管機關函釋與貴公司法務意見為準。

「與事實相符」在網路行銷上最常出錯的地方

• 照片與現況不符——修圖過度、用示意圖、用舊照片。
• 坪數、格局、屋齡的標示——主建物、附屬建物、公設的區分。
• 周邊環境的描述——「走路三分鐘到捷運」這類要能經得起檢驗。
• 已售出的物件沒有下架——長期掛著吸引來電,屬於與事實不符。
• 價格——刊登價與實際開價不同。

這些在紙本時代還算容易控管,放到網路上之後最大的問題是『沒有下架流程』。物件成交了,官網、社群、各大平台上的貼文還在。建議把下架列進成交後的標準流程,而不是靠人記得。

在規範底下,房仲的網路行銷該往哪裡做

既然物件廣告本身限制多,把重心放在物件以外的內容會比較有效率,而且那正好是屋主與買方在搜尋的東西:

• 區域行情與生活機能說明——不涉及特定物件,沒有廣告稿的問題。
• 買賣流程、稅費、貸款的說明——搜尋量大且穩定。
• 經紀人的個人專業內容——建立信任,而且不受物件下架影響。
• Google 商家與在地搜尋——「地區 + 房仲」的競爭比全國性關鍵字低很多,見 Google 商家與地圖曝光。
• 評論經營——房仲的成交金額高、決策慎重,評論的影響特別大。見 口碑與評論管理。

可以先自己檢查的五項

• 官網與社群上刊登中的物件,都已簽妥委託契約書。
• 每一則對外的物件訊息都有註明經紀業名稱。
• 廣告稿有走經紀人簽章的內部流程,包含線上素材。
• 有成交後的下架流程,涵蓋官網、社群與各平台。
• 照片、坪數、屋齡、周邊描述都能對得上現況。

常見問題

業務自己用個人帳號發物件,公司有責任嗎?

條文規範的對象是經紀業與經紀人,而且第 22 條把廣告稿的簽章列為經紀人的責任。**建議把個人帳號的物件發布納入內部規範**,不要當成個人行為。實際的責任歸屬請諮詢法務。

代銷和仲介的規定一樣嗎?

第 22 條把「代理銷售」與「仲介」並列,廣告稿簽章的要求同樣適用。細部差異請以條文與主管機關認定為準。

做官網會不會反而增加被查的風險?

官網本身不增加風險,**沒有下架流程才會**。反過來說,官網是少數你完全控制得了的通路,比散在各平台的貼文更容易維持一致。

為什麼你們不幫我判斷這則文案合不合規?

因為那是專業意見。我們能做的是把規定攤開、在執行時避開明顯的地雷,並把素材交給你方確認後才發布。

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本頁引用的條文以全國法規資料庫的原文為準,引用日期 2026 年 8 月。法規會修正,地方主管機關也可能有額外規定,實際適用請以你的主管機關公告與專業意見為準。我們不代客戶承擔合規判斷。